Tại cuộc họp ngày 19-5 về thực hiện Chỉ thị 34/2024 của Ban Bí thư đối với công tác phát triển nhà ở xã hội, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm chỉ đạo: Từ nay đến năm 2030, bên cạnh nhà để bán, nhà cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược. Điều này đặc biệt cấp thiết tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, vùng nhập cư và những địa bàn có giá nhà vượt xa mặt bằng thu nhập.

Đồng thuận với định hướng trên, cộng đồng doanh nghiệp và giới chuyên gia kiến nghị cần sớm đột phá tháo gỡ rào cản pháp lý, giao việc đúng đầu mối để hiện thực hóa chính sách và bảo vệ tối đa lợi ích người dân.

Giao đúng đầu mối để phát triển nhà cho thuê

Dưới góc nhìn thực tiễn, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM (HREC), nhận định để hiện thực hóa chiến lược, cần giải quyết triệt để bài toán giao đầu mối phát triển dự án và linh hoạt chính sách nhà cho thuê mua.

Trên thực tế, nhu cầu nhà ở xã hội hiện nay không dàn trải mà chỉ tập trung ở khoảng 20 tỉnh, thành lớn có đông công nhân. Những địa phương vùng xa, thuần nông không nên phát triển theo phong trào để tránh lãng phí.

Chủ tịch HREC kiến nghị nên giao việc phát triển nhà ở xã hội cho các doanh nghiệp trực thuộc Nhà nước. Tại TP.HCM, thành phố hoàn toàn có thể huy động Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn (Resco), Công ty Quản lý Kinh doanh nhà Thành phố hay Fosco.

Bài học từ Singapore, cố Thủ tướng Lý Quang Diệu đã giao phó trọng trách này cho Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB) và tổ chức này đã làm xuất sắc trong suốt 70 năm.

"Khi Nhà nước đang nắm quỹ đất, cấp phép dự án, doanh nghiệp nhà nước trực tiếp làm sẽ rất hiệu quả. Ngược lại, nếu tiếp tục giao cho tư nhân, thời gian chờ đợi thủ tục hành chính sẽ vô cùng rườm rà" - ông Bảo góp ý.

Về phía người dân, ông Bảo phân tích nếu một người thu nhập thấp mua ngay căn nhà giá 600 triệu đồng, mỗi tháng họ phải gánh 6 triệu đồng tiền gốc lẫn lãi, dẫn đến áp lực phải nhịn ăn nhịn tiêu. Nhưng nếu thuê nhà, chi phí chỉ từ 3-4 triệu đồng/tháng. Giải pháp nhân văn là để họ thuê 2-3 năm, sống yên tâm không nợ nần, khi tích lũy đủ sẽ được ưu tiên mua đứt.

Ủng hộ định hướng lấy nhà cho thuê làm trọng điểm, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành kiêm Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), khẳng định đây là chủ trương bắt kịp xu thế toàn cầu.

Rào cản lớn nhất hiện nay là tâm lý an cư lạc nghiệp gắn chặt với sở hữu nhà đất. Cùng với đó là quy định "gây khó" của Luật Nhà ở 2024 bãi bỏ ưu đãi vượt trội cho dự án nhà thuê. Trước đây, làm nhà cho thuê được vay dài hạn, giảm 70% thuế, nhưng nay lại bị cào bằng chính sách với nhà để bán.

Bên cạnh đó, quy định cứng nhắc ép xây căn hộ lớn cũng đẩy nhà đầu tư vào thế khó. Ông Nghĩa kiến nghị cần thiết lập lại cơ chế ưu đãi đặc thù và mạnh dạn cho phép xây căn hộ diện tích nhỏ 25-35 m² để kéo giảm giá thuê. Rủi ro "ổ chuột trên không" thực chất chỉ xảy ra với nhà bán đứt do người dân tự cơi nới, còn với nhà cho thuê, chủ đầu tư sở hữu tài sản và trực tiếp vận hành chuyên nghiệp nên sẽ không để xảy ra tình trạng nhếch nhác.

"Cần giao quyền tự quyết về cơ cấu diện tích nhà ở xã hội, nhà cho thuê cho chủ đầu tư để họ thiết kế dự án bám sát nhu cầu thực tế của thị trường, qua đó kéo giảm giá thành" - ông Nghĩa nhấn mạnh.

Cần kiểm soát rủi ro và thay đổi thị trường

Tuy nhiên, dù mô hình nhà ở cho thuê dài hạn do tư nhân thực hiện có ưu điểm giá rẻ, ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty CP Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home), lại thẳng thắn chỉ ra những rủi ro đang bị đẩy về phía người dân.

Thực tế, mô hình này từng được Công ty Lê Thành làm với thời hạn 49 năm, hay các đơn vị khác với nhà cho thuê gói 6 năm, 12 năm. Đặc điểm chung là khách hàng phải nộp một khoản tiền lớn ngay từ đầu để ở dài hạn.

Ông Thành phân tích sự thiệt thòi lớn nhất là giá trị tài sản đóng vào sẽ bị trừ dần và mất đi theo thời gian. Người đi thuê hoàn toàn không được thụ hưởng giá trị gia tăng của bất động sản, đồng thời không thể dùng tài sản đó để cầm cố, thế chấp tại ngân hàng phục vụ các giao dịch tài chính.

Nhìn dưới góc độ đầu tư, doanh nghiệp đang được "hưởng lợi kép". Nguồn tiền xây dựng phần lớn huy động từ người thuê. Khi công trình hoàn thành, giá đất tăng, doanh nghiệp dùng chính dự án đó thế chấp ngân hàng làm đòn bẩy làm dự án khác. Khi hết thời hạn thuê, toàn bộ sổ hồng và tài sản vẫn gộp về tay chủ đầu tư.

Đáng quan ngại nhất là rủi ro pháp lý: Nếu chủ đầu tư là công ty TNHH vốn mỏng xảy ra sự cố phá sản, ngân hàng siết tài sản, người thuê sẽ mất trắng chỗ ở. Người chịu thiệt thòi cuối cùng vẫn là dân.

Do đó, ông Thành đề xuất Quỹ nhà ở quốc gia nên đứng ra làm chủ đầu tư như mô hình của Singapore. Trong trường hợp tư nhân làm, nhà nước phải có hành lang pháp lý buộc doanh nghiệp mua bảo hiểm dự án để bảo vệ an toàn cho người dân.

Tổng kết lại bức tranh toàn cảnh, ông Nguyễn Trọng Hiếu, Giám đốc Miền Nam Tập đoàn Hà Đô, dự báo thị trường chắc chắn sắp bước vào chu kỳ chuyển đổi sâu sắc.

Khi tiêu chí "nhà ở phục vụ người dân, không đầu cơ trục lợi" được thể chế hóa, nguồn cung nhà xã hội và nhà cho thuê sẽ gia tăng. Kéo theo đó, các chính sách thuế và tín dụng sẽ siết chặt hành vi gom hàng lướt sóng, cầu ảo giảm mạnh giúp giá nhà hạ nhiệt, lùi về mức hợp lý.

Thị trường bất động sản từ nay sẽ dịch chuyển khỏi tính chất "tích sản, đầu tư tài chính" để trở về đúng bản chất "phục vụ an sinh xã hội". Kết quả tất yếu là các doanh nghiệp phải lột xác mô hình kinh doanh, hướng tới xây dựng những sản phẩm thực chất, chấp nhận biên lợi nhuận mỏng hơn nhưng đổi lại là dòng tiền vận hành ổn định và bền vững qua từng năm tháng.